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[紀事]豪宅為何滯銷?
作者:孫懷強

《人民文摘》 2008年 第04期

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       “大部分是空的,兩年多了,還有一多半沒有賣出去”。2008年1月26日在順義,保安指著近似荒涼的120棟別墅說,“平時很少有人來住。”
       北京房地產交易市場內部數據令人震撼——在北京,2007年單價每平方米2.5萬元以上的住宅僅僅出售了1980套,此類住宅2008年的市場供應量為9206套,依照此速度,整個市場的消化至少需要4年以上。
       “別墅占地面積相當大,容積率非常低,而且空置多,解決居住功能少,是一種浪費。”國土資源部的官員說,“別墅和高檔住宅的涌現也不斷地推高了北京房價,容易形成泡沫。”
       而從2007年12月開始,北京市政府也開始首次全面對空置和閑置房進行摸底調查。
       豪宅滯銷
       北京市房地產交易網最新的統計顯示,高檔公寓、別墅項目等豪宅銷售自去年7月起連續下跌,目前月銷售量不足去年同期銷售量的三分之一。
       第一中國房地產發展集團的市場部經理表示,高檔住宅并不像普通住宅那樣需求大,因此銷售周期長,速度慢。同時,他表示豪宅領域的好項目很容易賣掉,不好的項目可能永遠賣不出去,不像普通住宅那樣即使有缺點也有需求。
       在已經辭職的售樓員李麗眼里,有關高檔住宅和別墅的欺騙信息比普通住宅更多。
       “豪宅總是強調消費者是跨國公司的CEO、高管、IT技術、文化和商業精英等高尚人士,實際上他們所占的比例并不多,北京的豪宅2/3左右都是非本地人購買,也就是說,大多數是來自全國各地的暴發戶或者官員購買。”現在做一家媒體廣告總監的她說:“別墅是一種生活方式,真正想享受別墅生活方式的人大都對郊區的別墅失望,那里的環境、交通就如農村,在中國,別墅更多是投資品。”居住在東五環邊上一個非獨棟別墅的張女士,指著亂糟糟的道路和周邊嘈雜的集市說:“在郊區住并不是中產享受而是折磨。”這位在寫字樓上班的律師憤憤地表示,她本來想居住于一種“生活方式”,但得到的是失落的夢想和一個夜晚不能走出大門的家。
       這印證了保安所言,“已經入住的房主全國各地的人都有,但是很少見到他們來這里住。”他笑著說:“我們成了獨守空房的人。”
       國家發改委經濟研究所王小廣研究員表示:“毫無疑問,高檔住宅投資消費要遠遠高于居住消費,因為北京成為全國富人的投資場所,中國低風險的投資機會太少,投資房產是比較安全的保值方式。”他觀察,一般要求出租或者轉手交易而得到一定回報率的投資客戶并不多,“大部分是不計收益,但潛意識里需要保值的投資客戶,比如那些山西的煤老板”。“對價格的敏感度低”是這些豪宅者消費的特色,“他們看準了就買”。
       但是,從2003年開始繁榮的北京樓市現已陷入彷徨。“剛開始便宜,供應也少,有升值的空間,但是現在太貴了,投資者和消費者變得猶豫不決。”王小廣分析,現在,經濟調控措施的持續強化,讓人們對未來預期產生懷疑,以投資為主的豪宅交易也開始大幅下滑。
       “目前北京高端地產市場已進入有價無市的階段,盡管公開的統計數據顯示價格一直在漲,但是沒有交易量的價格上漲只能說地產商越來越依賴房價上漲的謊言恐嚇消費者買房。”王小廣說。
       外資攻略?
       “實際上,別墅并不是生活必需品,甚至算不上滿足居住需求,因為很多人買別墅是為了投資甚至只是偶爾去度個周末,預測人們可能因為別墅停止供應而愿意出更高的價錢是一種曲解,人們可買可不買,畢竟,在中國真正可以消費和需要別墅的人群實在是太少。”西南證券地產分析師張剛介紹,“這就是為什么外資很少進入這個需求被夸大的危險市場,在北京的豪宅市場,外資幾乎不存在。”
       “實際上,外籍人士由于工作的流動性很大,大部分喜歡租住公寓而不是購買房屋。在中國,地產交易對他們來說是一個非常麻煩的事情,真正的外國人可能只是為了居住而不會是為了投資購買住房,但居住對他們很多人來說是暫時的,”張剛分析道,“中國人一廂情愿地把外國人來中國投資房產的熱情夸大了。”
       外國人在北京所占住宅消費大約10%,而上海超過30%,“但是,這些所謂的外國人都是拿外國護照的中國人或者港澳臺同胞,真正的西方人少之又少”。
       (摘自《鳳凰周刊》2008.6)
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